BGH-Urteil: Eigenbedarf durch Familien-GbR — alte Kündigungen bleiben wirksam

Eigenbedarfskündigung durch Familien-GbR: BGH bestätigt — alte Kündigungen bleiben wirksam

Ihre Vermieterin ist eine GbR — eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts? Sie haben 2023 eine Eigenbedarfskündigung erhalten und gehofft, die ab 2024 geltende Reform des Gesellschaftsrechts (MoPeG) könnte die Kündigung nachträglich kippen? Ein BGH-Beschluss vom April 2026 macht klar: Das funktioniert nicht.

Was der BGH entschieden hat (VIII ZR 221/25)

Der Fall: Eine Berliner Familien-GbR — Vater und drei Kinder — vermietete eine Wohnung an Mieter, die dort seit 1999 wohnten. Am 27. Februar 2023 sprach die GbR eine Eigenbedarfskündigung für drei der vier Gesellschafter aus. Die Kündigungsfrist betrug zwölf Monate und lief am 29. Februar 2024 ab — also nach Inkrafttreten des MoPeG (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz) am 1. Januar 2024.

Die Mieter argumentierten: Durch das MoPeG sei die Rechtslage zum GbR-Recht so verändert worden, dass eine Eigenbedarfskündigung durch eine GbR nicht mehr möglich sei — und damit auch die ausgesprochene Kündigung nachträglich unwirksam werde.

Der BGH wies das zurück. Die wesentlichen Punkte:

• Eine ordentliche Kündigung ist ein einseitiges Gestaltungsrecht. Sie entfaltet ihre Wirkung mit Zugang beim Empfänger (§ 130 BGB), nicht erst zum Ende der Kündigungsfrist.
• Die Wirksamkeit beurteilt sich nach der Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs — also nach dem Recht im Februar 2023, vor dem MoPeG.
• Eine spätere Gesetzesänderung wirkt nicht rückwirkend, wenn der Gesetzgeber das nicht ausdrücklich angeordnet hat.
• Auch eine "stark personalistisch geprägte Familien-GbR" kann sich nach Auffassung des Senats weiterhin auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen — der Eigenbedarf eines Gesellschafters reicht aus.

Was eine Eigenbedarfskündigung verlangt — kurz gefasst

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erlaubt dem Vermieter die ordentliche Kündigung, wenn er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Bei einer GbR rechnet die Rechtsprechung den Eigenbedarf der Gesellschafter der Gesellschaft zu — diese Linie zieht der BGH seit Jahren durch (zuletzt etwa VIII ZR 161/24 und VIII ZR 247/24).

Damit die Kündigung wirksam ist, müssen unter anderem stimmen:

• Form: Schriftform mit konkreter Begründung (§ 568, § 573 Abs. 3 BGB)
• Inhalt: Welcher Gesellschafter benötigt die Wohnung, warum und für wen
• Frist: Bei mehr als zehn Jahren Wohndauer zwölf Monate (§ 573c Abs. 1 BGB)
• Echter Bedarf: Kein vorgeschobener (pretextueller) Eigenbedarf

Was MoPeG nicht ändert

Das MoPeG hat zum 1. Januar 2024 das Recht der GbR neu geregelt. Insbesondere wurde die GbR rechtsfähig und das Vermögen wird der Gesellschaft selbst zugeordnet (§§ 705 ff. BGB n.F.). Daraus zogen einige Stimmen den Schluss: Eine GbR könne keinen "persönlichen" Eigenbedarf mehr haben, weil sie als eigenständige Rechtsperson nicht im Wohnraum wohnt.

Der BGH lässt diese Frage hier offen — sie war im konkreten Fall nicht entscheidungserheblich. Drei Punkte sind aber klar:

1. Für Kündigungen vor dem 1. Januar 2024 ändert MoPeG nichts. Die alte Rechtslage gilt fort.
2. Für die Familien-GbR bleibt es nach Andeutung des Senats auch nach MoPeG bei der bisherigen Linie: Eigenbedarf eines Gesellschafters ist kündigungsrelevant.
3. Für rein vermögensverwaltende Investoren-GbRs (kein Familienzusammenhang) ist die Frage künftig offen — hier kann es Bewegung geben.

4 Punkte für die Praxis

1. Datum des Kündigungs-Zugangs prüfen

Maßgeblich ist der Zugang der Kündigung — nicht das Datum der Erstellung und nicht das Ende der Kündigungsfrist. Wann lag der Brief in Ihrem Briefkasten? Bei Kündigungen, die vor dem 1. Januar 2024 zugingen, ist das MoPeG-Argument verbraucht.

2. Familien-GbR oder Investoren-GbR?

Schauen Sie sich an, wer die Gesellschafter sind. Familienangehörige (Eltern und Kinder, Geschwister mit ihren Familien) sprechen für eine personalistische Konstellation, in der der BGH Eigenbedarf weiterhin anerkennt. Eine reine Vermögensverwaltungs-GbR mit fremden Investoren ist eine andere Lage — hier ist die Diskussion noch nicht abgeschlossen.

3. Form und Begründung der Kündigung prüfen

Auch wenn das MoPeG-Argument nicht trägt: Eigenbedarfskündigungen scheitern oft an Formfehlern. Prüfen Sie:

• Wird konkret benannt, welcher Gesellschafter die Wohnung braucht?
• Wird der Bedarf nachvollziehbar erklärt (Lebenssituation, Familiengröße, beruflicher Grund)?
• Ist die Kündigungsfrist (3, 6 oder 9 Monate je nach Wohndauer, bei Vermieterkündigung bei zehn Jahren Wohndauer wegen § 573c Abs. 1 nicht weiter verlängert) korrekt berechnet?
• Bei Mehrpersonen-Vermieter: Haben alle Gesellschafter unterschrieben oder ist eine Vollmacht beigefügt (§ 174 BGB)?

4. Härtefall (§ 574 BGB) bleibt möglich

Selbst bei wirksamer Kündigung können Sie der Räumung wegen Härte widersprechen: hohes Alter, schwere Krankheit, lange Wohndauer, Schwangerschaft, keine zumutbare Ersatzwohnung. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter eingehen.

Wer ist konkret betroffen?

Das Urteil hilft Ihnen, wenn:

• Ihre Vermieterin eine GbR ist (oft als "Familien-GbR" mit Eltern und Kindern als Gesellschaftern)
• Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, die vor dem 1. Januar 2024 zuging
• Sie überlegen, ob das MoPeG die Kündigung kippen könnte

Die nüchterne Antwort: Auf das MoPeG allein können Sie sich nicht stützen. Die Kündigung muss aus anderen Gründen unwirksam sein — Formfehler, fehlender echter Eigenbedarf, vorgeschobene Gründe, oder Sie können einen Härtegrund nach § 574 BGB geltend machen.

Was bedeutet "personalistisch geprägte" GbR?

Der BGH verwendet den Begriff der personalistisch geprägten GbR für eine Gesellschaft, deren Gesellschafter durch persönliche Beziehungen (vor allem familiäre) miteinander verbunden sind und deren Zweck nicht reine Vermögensverwaltung im Sinne einer Kapitalanlage ist. Solche GbRs werden nach Andeutung des Senats auch unter MoPeG weiterhin Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend machen können — anders als möglicherweise reine Anleger-GbRs ohne persönliche Verbindung.

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