BGH-Urteil: Eigenmächtiger Umbau rechtfertigt nicht automatisch Kündigung

Bad renoviert ohne zu fragen — darf der Vermieter jetzt kündigen?

Sie haben Ihr Bad modernisiert, eine Wand in der Küche herausgenommen oder neue Leitungen verlegt — alles auf eigene Kosten, alles für mehr Wohnkomfort. Nur: Den Vermieter haben Sie nicht gefragt. Und jetzt steht eine Kündigung im Raum.

Ein aktuelles BGH-Urteil zeigt: So einfach ist das für den Vermieter nicht.

Was der BGH entschieden hat (VIII ZR 274/23)

Der Fall: Eine Mieterin wohnte seit 1972 in einer Berliner 3-Zimmer-Wohnung. Im Laufe der Jahre baute sie das Bad komplett um — neue Trockenbauwände, hängendes WC, Tageslichtschlitze. In der Küche entfernte sie eine Trennwand zum Wohnzimmer und verlegte Wasseranschlüsse. Der neue Eigentümer verlangte den Rückbau und sprach sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung aus.

Das Ergebnis: Der BGH wies die Kündigung zurück. Die Begründung enthält mehrere Punkte, die für viele Mieter relevant sind.

5 Punkte, die Mieter kennen sollten

1. Kein generelles Recht auf Umbau — aber auch kein Automatismus zur Kündigung

Grundsätzlich dürfen Mieter keine baulichen Veränderungen vornehmen, auch nicht zur Modernisierung (§ 535 Abs. 1 BGB). Aber: Ob ein Verstoß die Kündigung rechtfertigt, ist immer eine Frage der Umstände. Es gibt keinen Automatismus.

2. Duldung durch den alten Vermieter zählt

Wenn der frühere Eigentümer die Umbauten kannte und nicht eingeschritten ist, wird das bei der Abwägung berücksichtigt. Ein neuer Eigentümer kann nicht einfach ignorieren, dass Veränderungen jahrelang geduldet wurden.

3. Verbesserungen auf eigene Kosten sind geschützt

Nach § 539 Abs. 2 BGB darf der Mieter Einrichtungen, die er selbst bezahlt hat, entfernen und ersetzen. Das stärkt die Position bei selbst finanzierten Modernisierungen.

4. Aufwertung der Wohnung spricht gegen Kündigung

Wenn die Umbauten den Wert der Immobilie objektiv erhöhen — etwa eine moderne Badezimmerausstattung statt einer aus den 1970ern — fällt die Abwägung eher zugunsten des Mieters aus.

5. Treu und Glauben begrenzt den Rückbauanspruch

Der BGH stellte klar: Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann es unzumutbar sein, einen sofortigen Rückbau zu verlangen — besonders bei Umbauten, die seit Jahren bestehen und die Wohnung verbessern.

Was das für die Praxis bedeutet

• Nicht renoviert ohne Erlaubnis? Das ist zwar ein Vertragsverstoß, führt aber nicht zwingend zur Kündigung.
• Neuer Eigentümer droht? Prüfen Sie, ob der Voreigentümer die Änderungen kannte. Das schwächt die Kündigungsposition erheblich.
• Langzeitmieter mit Eigeninvestition? Je länger die Duldung, je höher die Eigeninvestition und je besser der Zustand der Umbauten — desto schwieriger wird die Kündigung für den Vermieter.

Wichtig: Keine Einladung zum Eigenmächtigen Umbau

Das Urteil bedeutet nicht, dass Mieter einfach umbauen dürfen. Der BGH hat ausdrücklich bestätigt, dass es kein generelles Recht auf bauliche Veränderungen gibt. Es bedeutet aber: Wenn es bereits passiert ist, muss der Vermieter die konkreten Umstände berücksichtigen — und eine Kündigung ist längst nicht immer das letzte Wort.

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