BGH stärkt Härteeinwand bei Eigenbedarf: Gutachten ist Pflicht

Worum es geht

Wer wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, kann unter Umständen der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Das gilt auch für Ihre Familie und andere Angehörige Ihres Haushalts. Häufig geht es um die Gesundheit.

Der Bundesgerichtshof hat dazu 2026 zwei Beschlüsse gefasst, die die Position von Mietern im Prozess stärken. Endgültig entschieden sind beide Fälle nicht: Der BGH hat die Urteile nur im Teil zur Härte aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen.

VIII ZR 277/25: Gutachten auch für Angehörige im Haushalt

Die Mieter wohnten seit 2004 in Tübingen, seit 2021 lebte auch die 1936 geborene Mutter der Mieterin in der Wohnung. 2022 kam die Eigenbedarfskündigung. Die Mieter legten fachärztliche Stellungnahmen vor: Die inzwischen 90-Jährige sei schwer gehbehindert, an Demenz und Depressionen erkrankt, ihr Zustand habe sich seit 2023 erheblich verschlechtert, ein Umzug könne ihre Gesundheit massiv gefährden.

Das Landgericht gab der Räumungsklage ohne Gutachten statt. Es hielt die Gesundheitsgefahren für vorgeschoben, weil die Mieterin früher gesagt hatte, sie wäre bei passendem Ersatzwohnraum ausgezogen.

Der BGH sah darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Beschluss vom 7. Juli 2026):

• Ein ausführliches fachärztliches Attest reicht als Vortrag aus. Mehr kann von einem medizinischen Laien nicht verlangt werden.
• Bestreitet der Vermieter, muss das Gericht in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen, notfalls von Amts wegen (§ 144 ZPO).
• Die frühere Äußerung betraf eine Zeit, in der die Erkrankungen noch weniger ausgeprägt waren. Maßgeblich ist der Stand am Schluss der letzten mündlichen Verhandlung.
• Selbst ein widersprüchlicher Vortrag erlaubt es nicht, auf die Beweisaufnahme zu verzichten. Widersprüche können erst bei der Beweiswürdigung eine Rolle spielen.

Ein anderes Ergebnis hielt der BGH für möglich, obwohl auch die Vermieterin wegen ihres hohen Alters ein dringendes Interesse an der Wohnung hatte.

VIII ZR 16/26: Behandelnde Ärzte ersetzen kein Gutachten

Der Mieter wohnte seit 1996 mit seinem Sohn in Nürnberg. Die Vermieterin kündigte 2024 wegen Eigenbedarfs für ihre Enkelin. Der Mieter legte Atteste seines Hausarztes, seines Psychiaters und seines Psychologen zu schweren psychischen Erkrankungen vor. Das Landgericht hörte die drei als Zeugen, hielt einen Umzug mit therapeutischer Begleitung für machbar und verzichtete auf ein Gutachten.

Der BGH widersprach (Beschluss vom 1. September 2026):

• Behandelnde Ärzte können als sachverständige Zeugen über vergangene oder gegenwärtige Tatsachen berichten. Die Prognose, wie sich ein künftiger Umzug auswirkt, ist Aufgabe eines gerichtlichen Sachverständigen.
• Ein Gutachten abzulehnen, weil das Gericht schon überzeugt ist, ist eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung.
• § 574 BGB ist keine Ausnahmevorschrift, die restriktiv anzuwenden wäre.
• Der Mieter hatte rund 400 erfolglose Anfragen für eine Ersatzwohnung dargelegt. Damit hätte sich das Gericht befassen müssen, denn eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist (§ 574 Abs. 2 BGB).

Bei der neuen Prüfung kann laut BGH auch eine Rolle spielen, ob sich die Folgen eines Umzugs durch Unterstützung im Umfeld oder ärztliche Begleitung mildern lassen.

Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 574a BGB)

Greift der Härteeinwand, wird das Mietverhältnis so lange fortgesetzt, wie es nach allen Umständen angemessen ist, notfalls zu angemessen geänderten Bedingungen. Einigen sich die Parteien nicht, bestimmt das Gericht Dauer und Bedingungen. Ist ungewiss, wann die Härtegründe wegfallen, ist auch eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit möglich.

Der BGH betonte, dass das Gericht hier weite Gestaltungsmöglichkeiten hat, auch ohne Antrag (§ 308a ZPO). Nach seiner früheren Rechtsprechung wird eine Fortsetzung allerdings in der Regel nur befristet angeordnet.

So legen Sie Widerspruch ein (§ 574b BGB)

• Form: Textform genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Ein Brief mit Zugangsnachweis ist dennoch sinnvoll.
• Frist: Der Widerspruch sollte spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklärt sein. Sonst kann der Vermieter die Fortsetzung ablehnen.
• Ausnahme: Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Widerspruchsrecht, Form und Frist hingewiesen, können Sie noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen.
• Gründe: Auf Verlangen des Vermieters sollen Sie diese unverzüglich mitteilen.

Checkliste

1. Fristen notieren: Ende der Kündigungsfrist und den Tag zwei Monate davor.
2. Ausführliche fachärztliche Atteste einholen, mit Diagnosen und Einschätzung der Folgen eines erzwungenen Umzugs – auch für Angehörige im Haushalt.
3. Atteste aktuell halten: Verschlechterungen nach der Kündigung können zählen.
4. Wohnungssuche dokumentieren: Anfragen, Absagen, Besichtigungen mit Datum.
5. Im Prozess ein Gutachten beantragen, wenn der Vermieter die gesundheitlichen Folgen bestreitet.
6. Beraten lassen: Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.

Wenn Sie oder ein Angehöriger sich in einer akuten seelischen Krise befinden, ist die Telefonseelsorge rund um die Uhr unter 0800 111 0 111 erreichbar.

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob ein Härteeinwand in Ihrem Fall Erfolg haben kann, hängt von den konkreten Umständen ab.