BGH-Urteil: Umstellung auf Wärmelieferung — Mieter zahlen nur Grundkosten

Wärmelieferung statt Einzelofen: Was Mieter zahlen müssen — und was nicht

Ihr Vermieter hat das Heizsystem im Haus umgestellt — weg von Ihrem alten Stromheizgerät oder Gasofen, hin zu zentraler Wärmelieferung über einen Contractor? Plötzlich liegt eine Heizkostenabrechnung im Briefkasten, mit Beträgen, die Sie so nie kannten. Müssen Sie das zahlen?

Ein BGH-Urteil aus Mai 2026 sagt klar: nein — jedenfalls nicht in voller Höhe.

Was der BGH entschieden hat (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25)

Der Fall: Zwei Berliner Mieter hatten Wohnungen mit eigenen elektrischen Heizungen, die sie selbst betrieben und direkt beim Stromversorger bezahlten. Heizkosten standen weder im Mietvertrag von 1971 noch in dem von 2010 als umlagefähige Betriebskosten. 2013 schloss der Vermieter einen Wärmelieferungsvertrag (Contracting) mit einem externen Anbieter. Nach Installation 2015 verlangte er von den Mietern die vollen Contracting-Kosten.

Das Ergebnis: Der BGH hob die Urteile der Vorinstanzen auf. § 556c BGB greift nicht — weder direkt noch analog — wenn die Mieter vorher selbst geheizt haben. Die Vorschrift erlaubt eine Kostenumstellung nur dann, wenn die Mieter bereits Heizkosten als Betriebskosten zahlten.

Was § 556c BGB regelt — und wo die Grenze liegt

§ 556c BGB ermöglicht dem Vermieter, von Eigenversorgung mit Wärme auf gewerbliche Wärmelieferung umzustellen und die Kosten weiterzugeben — aber nur, wenn:

1. Die Mieter vorher schon Heizkosten als Betriebskosten gezahlt haben
2. Die Umstellung zu Effizienzgewinnen führt
3. Bestimmte Formvorschriften eingehalten sind

Hatten die Mieter — wie im BGH-Fall — eine eigene Heizung und zahlten direkt an den Versorger, fehlt die erste Voraussetzung. Eine Analogie scheidet aus, sagt der BGH: Der Gesetzgeber hat diese Konstellation bewusst nicht geregelt.

Was Mieter trotzdem zahlen müssen

Komplett umsonst heizen ist es natürlich nicht. Über eine ergänzende Vertragsauslegung kann der Vermieter einen Teil der Wärmekosten umlegen — aber nur in dem Umfang, den die Mieter bei vernünftiger Betrachtung impliziert vereinbart hätten:

• Maßstab sind die Betriebskosten nach § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizkostenV — also genau die Kosten, die anfielen, wenn der Vermieter eine eigene Heizungsanlage betreiben würde.
• Den Aufschlag des Contractors (Gewinnmarge, Wartungspauschale, Investitionskosten) tragen Mieter nicht mit.

Konkret: Sie zahlen den reinen Energieanteil plus die laufenden Heizungs-Betriebskosten — nicht aber das, was den Contracting-Vertrag teurer macht als eine vermieterbetriebene Heizung.

4 Punkte für die Praxis

1. Mietvertrag prüfen

Steht im Mietvertrag, dass Heizkosten zu den Betriebskosten zählen (z. B. mit Verweis auf Betriebskostenverordnung oder konkrete Auflistung)? Wenn nein und Sie haben vorher selbst geheizt, ist eine spätere Umstellung auf Contracting nicht ohne Weiteres umlagefähig.

2. Abrechnung kritisch lesen

Sind in der Heizkostenabrechnung Posten enthalten, die über reine Heizung und Wartung hinausgehen? Typisch sind:

• Pauschale Contracting-Gebühren (Grundgebühr des Anbieters)
• Investitionskostenanteile (Heizungsanlage des Contractors)
• Risiko- oder Gewinnaufschläge

Solche Positionen können Sie unter Berufung auf das BGH-Urteil schriftlich rügen.

3. Frist beachten

Widerspruch gegen eine Heizkostenabrechnung ist innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt möglich (§ 556 Abs. 3 BGB). Wer länger schweigt, verliert das Recht zur Kürzung.

4. Rückforderung möglich

Haben Sie schon mehrere Jahre überhöhte Heizkosten gezahlt? Eine Rückforderung über die letzten drei Jahre ist grundsätzlich möglich (Verjährung nach §195 BGB). Dafür müssen Sie die Differenz zwischen tatsächlich gezahlten Contracting-Kosten und dem zulässigen Niveau nach HeizkostenV nachweisen.

Wer ist konkret betroffen?

Das Urteil betrifft Sie, wenn alle drei Punkte zutreffen:

• Sie hatten ursprünglich eine eigene Heizung (Stromheizung, Gasetagenheizung, Ölofen) und haben den Brennstoff selbst bezahlt
• Der Vermieter hat irgendwann auf zentrale Wärmelieferung über einen Contractor umgestellt
• Sie sollen seitdem die vollen Contracting-Kosten tragen

Trifft nur Punkt 2 zu (Sie haben schon vorher als Betriebskosten gezahlt), gelten die normalen Regeln des § 556c BGB.

Was das für Modernisierungen bedeutet

Vermieter dürfen weiter modernisieren — auch heizungstechnisch. Das BGH-Urteil verbietet das nicht. Es zieht aber eine klare Linie bei der Kostenverteilung: Wer als Mieter eine Modernisierung "geschenkt" bekommt, die er nicht angefragt hat, muss nicht den vollen Markt­preis eines Drittanbieters mittragen. Der Vermieter trägt das Risiko seiner unternehmerischen Entscheidung.

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