Eigenbedarfskündigung abwehren: 4 Gründe, die unwirksam machen

Der Brief, vor dem sich jeder Mieter fürchtet

Es passiert meistens ohne Vorwarnung: Im Briefkasten liegt ein Schreiben vom Vermieter. Kündigung wegen Eigenbedarf. Die Wohnung, in der Sie seit Jahren leben, soll plötzlich für den Sohn, die Mutter oder die Nichte des Vermieters frei werden.

Erst mal durchatmen. Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht automatisch wirksam — und selbst wenn sie es ist, haben Sie mehr Rechte, als Ihnen der Brief vermutlich vermittelt.

Was Eigenbedarf bedeutet — und was nicht

Der Vermieter darf wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Familie im Sinne des Gesetzes:

• Kinder, Eltern, Großeltern, Enkel
• Geschwister (BGH, Urteil vom 27.01.2010 — VIII ZR 159/09)
• Ehepartner, Lebenspartner
• Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27.01.2010 — VIII ZR 159/09)
• Pflegepersonal, das im Haushalt lebt

Kein Eigenbedarf liegt vor, wenn:

• Die Wohnung nur gelegentlich als Zweit- oder Ferienwohnung genutzt werden soll
• Der Vermieter die Wohnung teurer weitervermieten will und den Eigenbedarf vorschiebt
• Der Bedarf zum Zeitpunkt der Kündigung noch gar nicht absehbar ist ("vielleicht zieht mein Sohn nächstes Jahr aus")

Formale Anforderungen — hier scheitern viele Kündigungen

Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und drei Dinge enthalten:

1. Wer die Wohnung braucht — mit Namen
2. Warum diese Person die Wohnung braucht — die konkreten Gründe
3. Kündigungsfrist — abhängig von der Mietdauer:
   • Bis 5 Jahre: 3 Monate
   • 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
   • Über 8 Jahre: 9 Monate

Fehlt auch nur eines dieser Elemente, ist die Kündigung formell unwirksam. Der BGH hat das in ständiger Rechtsprechung bestätigt: Der Mieter muss erkennen können, worum es geht, um entscheiden zu können, ob er sich wehrt (BGH, Urteil vom 06.07.2011 — VIII ZR 317/10).

Ein besonders häufiger Fehler: Der Vermieter schreibt nur "Eigenbedarf", nennt aber keine konkreten Umstände. Das reicht nicht.

Vorgetäuschter Eigenbedarf — das große Problem

Es ist das offene Geheimnis des deutschen Mietrechts: Nicht jeder Eigenbedarf ist echt. Manche Vermieter wollen die Wohnung modernisieren und teurer vermieten. Andere wollen einen unbequemen Mieter loswerden.

Wenn sich nach dem Auszug herausstellt, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz (BGH, Urteil vom 10.06.2015 — VIII ZR 99/14):

• Umzugskosten
• Maklerkosten für die neue Wohnung
• Mietdifferenz (wenn die neue Wohnung teurer ist) — unter Umständen für mehrere Jahre
• Renovierungskosten in der alten Wohnung, die Sie ohne Kündigung nicht gehabt hätten

Das kann schnell fünfstellig werden. Und der BGH hat klargestellt: Der Vermieter muss beweisen, dass der Eigenbedarf echt war — nicht der Mieter, dass er vorgetäuscht wurde.

Warnsignale für vorgetäuschten Eigenbedarf:

• Die Wohnung wird kurz nach Ihrem Auszug auf Immobilienportalen inseriert
• Der genannte Familienangehörige zieht nicht oder nur für wenige Wochen ein
• Der Vermieter bietet Ihnen eine Abfindung an, um schneller auszuziehen
• Im Haus wurden bereits andere Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt

Ihr wichtigstes Recht: Widerspruch wegen Härte

§ 574 BGB gibt Ihnen eine starke Verteidigungslinie: Sie können der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für Sie, Ihre Familie oder Ihre Mitbewohner eine unzumutbare Härte darstellt.

Anerkannte Härtegründe:

• Hohes Alter und lange Mietdauer — besonders bei über 80-Jährigen, die seit Jahrzehnten in der Wohnung leben (BVerfG, Beschluss vom 17.06.2020 — 1 BvR 1134/15)
• Schwere Krankheit — wenn ein Umzug den Gesundheitszustand erheblich verschlechtern würde. Der BGH verlangt hier seit 2019 eine konkrete Prüfung, im Zweifel durch ein Sachverständigengutachten (BGH, Urteil vom 22.05.2019 — VIII ZR 180/18)
• Schwangerschaft oder Kleinkinder
• Bevorstehende Prüfungen (Schüler, Studenten)
• Kein gleichwertiger Ersatzwohnraum verfügbar — besonders relevant in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin, München oder Hamburg

Wichtig: Sie müssen den Widerspruch schriftlich einlegen, spätestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin. Der Vermieter muss Sie in seinem Kündigungsschreiben auf dieses Recht hinweisen — tut er das nicht, können Sie den Widerspruch auch noch später einlegen.

Sonderfall: Sperrfristen bei Umwandlung

Wurde Ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB). In vielen Städten — Berlin, Hamburg, München und anderen — sind es sogar zehn Jahre. Während dieser Frist darf der neue Eigentümer nicht wegen Eigenbedarf kündigen.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben:

1. Ruhe bewahren. Sie haben Zeit. Die Kündigungsfrist läuft, und einen Widerspruch können Sie bis zwei Monate vor dem Kündigungstermin einlegen.
2. Kündigung prüfen. Sind alle formalen Anforderungen erfüllt? Ist der Bedarf nachvollziehbar begründet?
3. Härtegründe prüfen. Gibt es Umstände, die einen Widerspruch rechtfertigen?
4. Nichts unterschreiben. Kein Aufhebungsvertrag, keine Vereinbarung, bevor Sie Ihre Lage kennen.
5. Beraten lassen. Mieterverein oder Fachanwalt — bei einer Kündigung geht es um Ihr Zuhause.

Unsicher, ob die Kündigung wirksam ist?

Eine Eigenbedarfskündigung ist einer der stressigsten Momente im Mieterleben. Vieles klingt bedrohlich, ist aber angreifbar — fehlende Begründung, unrealistische Fristen, fragwürdige Bedarfspersonen.

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