Heizung kaputt im Winter: 100 % Mietminderung + Notfallplan
Die Heizung fällt aus — mitten im Januar
Es ist Freitagabend, draußen minus fünf Grad, und die Heizkörper bleiben kalt. Sie rufen den Vermieter an — Mailbox. Am Montag meldet er sich: "Der Techniker kommt frühestens nächste Woche." Bis dahin sollen Sie sich warm anziehen. Kommt Ihnen das bekannt vor? Sie sind nicht allein. Heizungsausfall im Winter ist einer der häufigsten Mietmängel — und einer, bei dem das Gesetz eindeutig auf Ihrer Seite steht.
Heizung ist kein Luxus, sondern Pflicht
Ihr Vermieter schuldet Ihnen eine funktionsfähige Heizung (§ 535 BGB). Während der Heizperiode — üblicherweise vom 1. Oktober bis 30. April — muss die Wohnung tagsüber auf mindestens 20–22 °C und nachts auf mindestens 18 °C beheizt werden können. Wird dieser Standard nicht erreicht, liegt ein Mietmangel vor.
Das hat nichts mit gutem Willen zu tun. Es ist eine vertragliche Hauptpflicht. Und wenn der Vermieter sie nicht erfüllt, haben Sie konkrete Rechte.
Wie viel Mietminderung bei Heizungsausfall?
Die Höhe hängt davon ab, wie stark die Wohnung betroffen ist:
| Situation | Minderung | Orientierung |
|---|---|---|
| Ein Raum nicht beheizbar | 15–20 % | AG Charlottenburg, 07.06.2005 |
| Mehrere Räume betroffen | 20–30 % | LG Berlin, 20.10.1992 — 64 S 291/92 |
| Gesamte Wohnung kalt (unter 18 °C) | 50–70 % | LG Hamburg, 15.02.2001 |
| Totalausfall im Hochwinter | bis 100 % | AG Köln, 14.11.2006 — 210 C 86/06 |
Bezugsgröße ist die Bruttowarmmiete. Wichtig: Die Minderung gilt ab dem Tag, an dem Sie den Mangel angezeigt haben — nicht erst ab dem Tag, an dem der Vermieter reagiert.
So gehen Sie richtig vor
1. Dokumentieren Sie die Temperaturen Messen Sie morgens, mittags und abends die Raumtemperatur — am besten mit einem einfachen Thermometer und Foto mit Zeitstempel. Notieren Sie auch die Außentemperatur. Ein Temperaturprotokoll über mehrere Tage ist vor Gericht ein starkes Beweismittel.
2. Mängelanzeige — sofort und schriftlich Informieren Sie den Vermieter unverzüglich (§ 536c BGB). Per E-Mail mit Lesebestätigung oder Einschreiben. Beschreiben Sie den Mangel konkret: "Seit dem 15. Januar 2026 funktioniert die Heizung in der gesamten Wohnung nicht. Die Raumtemperatur beträgt tagsüber maximal 14 °C." Setzen Sie eine Frist — bei Heizungsausfall im Winter sind 3 bis 5 Tage angemessen.
3. Frist verstreichen lassen Reagiert der Vermieter nicht innerhalb der Frist, haben Sie mehrere Optionen:
- Mietminderung: Kürzen Sie die Miete entsprechend dem Ausmaß der Beeinträchtigung.
- Ersatzvornahme: Sie dürfen einen Handwerker selbst beauftragen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern (§ 536a Abs. 2 BGB). Voraussetzung: Die Frist ist abgelaufen oder der Vermieter hat die Reparatur ausdrücklich abgelehnt.
- Fristlose Kündigung: Bei andauerndem Totalausfall im Winter kann die Wohnung als unbewohnbar gelten — dann greift § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
4. Bei Gesundheitsgefahr: Nicht warten Niedrige Temperaturen über längere Zeit können besonders für Kinder, ältere Menschen und chronisch Kranke gefährlich werden. Wenn Ihre Gesundheit bedroht ist, müssen Sie nicht wochenlang auf eine Reparatur warten.
Was viele falsch machen
- Nur mündlich melden: Ohne schriftliche Mängelanzeige verlieren Sie im Streitfall Ihre Beweise. Immer schriftlich.
- Zu lange warten: Je länger Sie den Mangel dulden, desto schwerer wird es, rückwirkend zu mindern.
- Miete komplett einbehalten: Das ist riskant. Mindern Sie prozentual und überweisen Sie den Rest. Ab zwei Monatsmieten Rückstand droht die fristlose Kündigung durch den Vermieter.
- Elektrische Heizlüfter auf Vermieterkosten: Das geht nur, wenn der Vermieter den Notbetrieb selbst vorgeschlagen hat oder die Ersatzvornahme greift. Den Strom zahlen Sie sonst selbst.
Ein typischer Fall
Ein Mieter in Berlin — gefunden in einem Online-Forum — berichtet: Die Heizung seiner Altbauwohnung fällt im Dezember komplett aus. Er meldet den Mangel schriftlich. Der Vermieter vertröstet ihn wochenlang, schickt keinen Handwerker. Nach drei Wochen bei 12–14 °C Raumtemperatur beauftragt der Mieter selbst einen Installateur. Kosten: 480 Euro. Der Vermieter weigert sich zu zahlen. Vor dem Amtsgericht bekommt der Mieter Recht — sowohl die Handwerkerrechnung als auch eine Mietminderung von 50 % für den betroffenen Zeitraum werden ihm zugesprochen.
Solche Fälle sind keine Ausnahme. Sie passieren jeden Winter tausendfach.
Wann Sie Hilfe holen sollten
Beim Mieterverein (60–90 Euro Jahresbeitrag) bekommen Sie eine schnelle Einschätzung. Ein Fachanwalt für Mietrecht kostet 50–150 Euro Erstberatung. Bei Heizungsausfall im Winter sollten Sie nicht wochenlang selbst recherchieren — die Zeit arbeitet gegen Sie.
Und als ersten Schritt: Beschreiben Sie Ihre Situation bei MieterHelfer.
Warum MieterHelfer bei Heizungsausfall hilft
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Kein Ersatz für einen Anwalt — aber der richtige erste Schritt, wenn die Wohnung kalt bleibt.