Heizungstausch: Wie stark darf die Miete 2026 steigen?

Worum es geht

Ihr Vermieter kündigt an, die alte Heizung durch eine Wärmepumpe oder eine neue Gasheizung zu ersetzen. Kurz darauf folgt die Frage: Wie stark darf die Miete danach steigen? Seit dem 29. Juli 2026 gelten dafür die Regeln in der Fassung des Gesetzes vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), die Heizungsvorschriften stehen in den §§ 42 bis 46 GModG.

Der Heizungstausch als Modernisierung

Nach § 555b Nr. 1a BGB ist der Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG eine Modernisierungsmaßnahme. Sie müssen sie grundsätzlich dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Der Vermieter darf die Kosten aber nicht beliebig auf die Miete umlegen.

Wie viel die Miete steigen darf

Mit Förderung (§ 559e BGB): Hat der Vermieter öffentliche Zuschüsse in Anspruch genommen, kann er die jährliche Miete um 10 Prozent der Kosten für Ihre Wohnung erhöhen, abzüglich der Fördermittel. Pauschal 15 Prozent der Kosten gelten als Erhaltungsaufwand und zählen nicht mit. Diese Pauschale gilt nicht für Kosten einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach § 43 GModG.

Förderung möglich, aber nicht genutzt: Dann richtet sich die Erhöhung nach § 559 BGB (8 Prozent der Kosten).

Kappungsgrenze: Für den Heizungseinbau darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter steigen (§ 559e Abs. 3, § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB). Die allgemeinen Grenzen bleiben bestehen: insgesamt höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro.

Beispiel: Auf Ihre 70-m²-Wohnung entfallen 14.000 Euro Kosten für eine Wärmepumpe, gefördert mit 4.000 Euro. Nach Abzug der Pauschale bleiben 11.900 Euro (14.000 × 0,85), abzüglich Förderung 7.900 Euro. 10 Prozent davon sind 790 Euro im Jahr, also rund 65,83 Euro im Monat. Die Kappung erlaubt aber nur 70 × 0,50 = 35 Euro im Monat. Mehr als 35 Euro kann der Vermieter für diese Maßnahme innerhalb von sechs Jahren nicht verlangen.

Neu: Wärmepumpen und die Jahresarbeitszahl (§ 559f BGB)

Bei einer Wärmepumpe kann der Vermieter die volle Erhöhung nur verlangen, wenn ein Fachunternehmer nachweist, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt. Der Nachweis entfällt, wenn das Gebäude zum Beispiel nach 1996 errichtet wurde oder mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 Grad beheizt werden kann; das Gesetz nennt weitere Ausnahmen.

Fehlt der Nachweis und greift keine Ausnahme, darf der Vermieter nur die Hälfte der Kosten zugrunde legen. Im Beispiel wären das 7.000 statt 14.000 Euro.

Ankündigung und Härteeinwand

Der Vermieter muss die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss Art, Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nennen, bei einer Erhöhung nach § 559 BGB auch den Betrag der erwarteten Mieterhöhung. Sie soll auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen.

Härtegründe können Sie bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB). Die Frist beginnt nur, wenn die Ankündigung den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Eine Mieterhöhung kann ausgeschlossen sein, soweit sie auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 559 Abs. 4 BGB). Bei einem Heizungseinbau nach § 555b Nr. 1a findet diese Abwägung auch dann statt, wenn der Vermieter zum Austausch verpflichtet war.

Die Erhöhung selbst muss der Vermieter in Textform erklären und anhand der Kosten berechnen und erläutern (§ 559b BGB). Wurde die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt, verschiebt sich der Zahlungsbeginn um sechs Monate.

Haben Sie eine Indexmiete vereinbart, schließt das eine Erhöhung nach dem Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a nicht aus (§ 557b Abs. 2 BGB).

Neue Gas- oder Ölheizung: geteilte CO2-Kosten

Baut der Vermieter eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach § 43 GModG ein, tragen Vermieter und Mieter nach § 5a CO2KostAufG bestimmte Kosten jeweils zur Hälfte:

• ab 1. Januar 2028 die Gasnetzentgelte und die CO2-Kosten,
• ab 1. Januar 2029 die Kosten des vorgeschriebenen Anteils an Bio- oder grünen Brennstoffen, bis zu einem Anteil von 30 Prozent.

Beispiel: Weist die Heizkostenabrechnung 2028 für Ihre Wohnung 200 Euro CO2-Kosten aus, entfallen auf Sie 100 Euro.

Für bestimmte Härtefälle sieht § 5d CO2KostAufG eine Ausnahme vor, unter anderem nur außerhalb angespannter Wohnungsmärkte und bei einer Miete unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter muss Sie darüber in Textform informieren.

Was Sie tun können

• Ankündigung prüfen: Ist sie in Textform, rechtzeitig und vollständig? Fehlt etwas, kann die Härtefrist nicht laufen.
• Härtegründe rechtzeitig melden: Geringes Einkommen, Alter oder Krankheit können Sie fristgerecht in Textform mitteilen.
• Erhöhung nachrechnen: Prüfen Sie Kosten, Förderung, die 15-Prozent-Pauschale und die Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter.
• Bei Wärmepumpen nachfragen: Sie können den Nachweis der Jahresarbeitszahl oder die Angabe einer Ausnahme verlangen. Fehlt beides, kann die Erhöhung überhöht sein.
• Heizkostenabrechnung ab 2028 prüfen: Ist die hälftige Teilung der CO2-Kosten und Netzentgelte berücksichtigt?

Dieser Artikel gibt allgemeine Informationen zur Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten Fragen kann ein Mieterverein oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt für Mietrecht weiterhelfen.