Kaution zurückfordern: 6-Monats-Frist, Zinsen & Musterbrief

Die Wohnung ist übergeben — aber wo bleibt das Geld?

Sie sind ausgezogen, haben die Schlüssel abgegeben, die Wohnung war sauber. Drei Monate später: keine Kaution auf dem Konto. Kein Brief, kein Anruf. Der Vermieter schweigt.

Das ist leider Alltag in Deutschland. Aber Ihre Rechte sind klar — und stärker, als die meisten Mieter denken.

Was das Gesetz sagt

§ 551 BGB regelt die Mietkaution. Die wichtigsten Punkte:

• Maximal drei Nettokaltmieten. Mehr darf der Vermieter nicht verlangen — auch nicht als "Sicherheitszuschlag" oder "Renovierungskaution".
• Ratenzahlung erlaubt. Sie dürfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste ist bei Mietbeginn fällig.
• Getrenntes Konto. Der Vermieter muss Ihre Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). In der Praxis heißt das: Sparkonto oder Mietkautionskonto bei einer Bank.
• Zinsen gehören Ihnen. Die Kaution wird verzinst, und die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Hier wird es interessant — denn eine starre gesetzliche Frist gibt es nicht. Der BGH hat das so formuliert: Dem Vermieter steht eine "angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist" zu (BGH, Urteil vom 18.01.2006 — VIII ZR 71/05).

In der Praxis bedeutet das:

• 3 Monate — der Normalfall, wenn keine offenen Forderungen bestehen
• Bis zu 6 Monate — wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht
• In Ausnahmefällen länger — der BGH hat im selben Urteil klargestellt, dass unter besonderen Umständen auch mehr als sechs Monate zulässig sein können

Aber: Auch während dieser Frist darf der Vermieter nicht einfach die gesamte Kaution einbehalten. Wenn er nur die Nebenkosten abwarten will, darf er einen angemessenen Teil zurückhalten — etwa drei bis vier Monatsvorauszahlungen — und muss den Rest auszahlen.

Wofür darf der Vermieter abziehen?

Berechtigte Abzüge:

• Mietrückstände — offene Mieten darf er direkt verrechnen
• Schäden über normale Abnutzung hinaus — ein Loch in der Tür: ja. Schatten an der Wand hinter dem Sofa: nein
• Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen — aber nur, wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist

Und genau da liegt der Haken. Der BGH hat in den letzten Jahren reihenweise Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt:

• Starre Fristenpläne ("alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnzimmer") — unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015 — VIII ZR 185/14)
• Endrenovierungsklauseln ("bei Auszug muss renoviert werden") — unwirksam
• Quotenabgeltungsklauseln ("anteilige Kostenübernahme") — in AGB-Mietverträgen praktisch immer unwirksam

Wenn Ihre Klausel unter eine dieser Kategorien fällt, darf der Vermieter für Schönheitsreparaturen nichts von der Kaution abziehen — egal wie die Wände aussehen.

Wofür darf er nicht abziehen?

• Normale Abnutzung. Vergilbte Tapeten nach 10 Jahren, Laufspuren auf dem Teppich, leichte Kratzer im Parkett — das ist Vermietersache
• Schäden ohne Beweis. Was nicht im Übergabeprotokoll steht, ist schwer nachzuweisen
• Überzogene Rechnungen. Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln. Eine Komplettsanierung auf Ihre Kosten geht nicht
• Pauschalbeträge ohne Belege. "500 Euro für Reinigung" ohne Rechnung müssen Sie nicht akzeptieren

Aktuelles BGH-Urteil 2024: Aufrechnung mit verjährten Ansprüchen

Ein wichtiges Urteil vom 10.07.2024 (BGH — VIII ZR 184/23): Der Vermieter darf Schadensersatzansprüche auch nach Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist (§ 548 BGB) mit der Kaution verrechnen — vorausgesetzt, er hat die Schäden innerhalb der Frist geltend gemacht. Das heißt: Achten Sie darauf, was der Vermieter bei der Übergabe beanstandet, und widersprechen Sie sofort, wenn Ihnen etwas ungerechtfertigt erscheint.

So fordern Sie Ihre Kaution zurück

Bei der Wohnungsübergabe: Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll. Gehen Sie jeden Raum durch, notieren Sie den Zustand, machen Sie Fotos. Beide Seiten unterschreiben. Dieses Protokoll ist Ihr wichtigstes Beweisstück.

Nach 3 Monaten ohne Rückzahlung: Schreiben Sie eine freundliche Erinnerung per E-Mail. Oft reicht das.

Nach 6 Monaten: Jetzt wird es formell. Senden Sie ein Aufforderungsschreiben per Einschreiben:

• Mietverhältnis benennen (Adresse, Vertrag vom ...)
• Höhe der Kaution angeben
• Datum der Wohnungsübergabe nennen
• 14-Tage-Frist setzen
• Ankündigen, dass Sie bei Nichtzahlung rechtliche Schritte einleiten

Wenn das nicht hilft:

• Mieterverein — Mitglieder bekommen Beratung und Unterstützung beim Schriftverkehr
• Mahnbescheid — über das Online-Mahnportal der Justiz, kostet je nach Betrag nur wenige Euro
• Klage beim Amtsgericht — bei Beträgen bis 5.000 Euro zuständig, ohne Anwaltspflicht

Verjährung

Ihr Rückzahlungsanspruch verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Auszug im März 2025, Kaution fällig im Juni 2025 → Verjährung am 31.12.2028.

Warten Sie trotzdem nicht zu lange — je mehr Zeit vergeht, desto schwieriger wird die Durchsetzung.

Unsicher, ob Abzüge berechtigt sind?

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