Mieterhöhung 2026: Kappungsgrenze, Mietpreisbremse & Widerspruch
Post kommt rein, und der Betrag stimmt nicht
Sie öffnen den Briefkasten, und drin liegt ein Schreiben vom Vermieter: Mieterhöhung. Ab nächsten Monat 80 Euro mehr. Einfach so. Dürfen die das?
Manchmal ja, manchmal nein. Im deutschen Mietrecht gibt es klare Regeln, wann und wie stark die Miete steigen darf — und was passiert, wenn der Vermieter diese Regeln ignoriert.
Welche Arten von Mieterhöhungen gibt es?
Nicht jede Erhöhung funktioniert gleich. Das Gesetz unterscheidet drei Wege:
1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) Der häufigste Fall. Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben — also das, was vergleichbare Wohnungen in der gleichen Gegend kosten. Grundlage ist der Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.
2. Indexmiete (§ 557b BGB) Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigt die Inflation, steigt die Miete. Ab 2026 plant der Gesetzgeber allerdings eine Obergrenze für Indexmiet-Erhöhungen — die bisherige ungebremste Kopplung an die Inflation soll gedeckelt werden.
3. Staffelmiete (§ 557a BGB) Feste Erhöhungen zu festen Zeitpunkten, die schon im Mietvertrag stehen. Hier gibt es wenig Spielraum — was vereinbart ist, gilt.
Die Kappungsgrenze: Maximal 20 % in drei Jahren
Selbst wenn Ihre Miete unter dem Mietspiegel liegt, darf der Vermieter nicht unbegrenzt erhöhen. § 558 Abs. 3 BGB setzt die Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt — und das sind mittlerweile die meisten Großstädte — gilt sogar nur 15 % (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Rechenbeispiel: Sie zahlen 600 Euro kalt. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 800 Euro. Der Vermieter darf trotzdem nur auf 690 Euro erhöhen (15 % von 600 = 90 Euro), nicht auf 800 Euro.
Mietpreisbremse: Schutz bei Neuvermietung
Seit 2015 gilt in angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Bei neuen Mietverträgen darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Bremse wurde bis Ende 2029 verlängert.
Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014) und umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen. Ebenso greift die Bremse nicht, wenn der Vormieter schon mehr gezahlt hat — dann darf der Vermieter diese Höhe beibehalten.
Wann eine Mieterhöhung unwirksam ist
Ein Mieterhöhungsverlangen muss bestimmte Formalien einhalten. Fehlt auch nur ein Punkt, ist die gesamte Erhöhung unwirksam:
- Keine Begründung: Der Vermieter muss angeben, worauf er die Erhöhung stützt — Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen (§ 558a BGB)
- Sperrfrist nicht eingehalten: Nach Einzug oder letzter Erhöhung muss mindestens ein Jahr vergehen (§ 558 Abs. 1 BGB)
- Kappungsgrenze überschritten: Mehr als 20 % (bzw. 15 %) in drei Jahren geht nicht
- Nur mündlich: Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen — eine mündliche Ansage im Treppenhaus reicht nicht
- Falscher Mietspiegel: Der Vermieter nutzt einen veralteten oder nicht anwendbaren Mietspiegel
So reagieren Sie richtig
Nach Erhalt des Erhöhungsverlangens haben Sie eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats (§ 558b Abs. 2 BGB). Erhalten Sie das Schreiben am 15. März, müssen Sie bis zum 31. Mai reagieren.
In dieser Zeit sollten Sie:
- Mietspiegel prüfen — Stimmt die angegebene Vergleichsmiete? Den qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt finden Sie meist online oder beim Mieterverein.
- Formalien prüfen — Begründung vorhanden? Sperrfrist eingehalten? Kappungsgrenze beachtet?
- Teilzustimmung erwägen — Wenn die Erhöhung teilweise berechtigt ist, können Sie dem berechtigten Teil zustimmen und den Rest ablehnen.
Stimmen Sie nicht zu und der Vermieter klagt auf Zustimmung, entscheidet das Gericht. Wichtig: Solange kein rechtskräftiges Urteil vorliegt, zahlen Sie die alte Miete weiter. Einfach mehr überweisen, weil der Vermieter Druck macht, müssen Sie nicht.
Modernisierungsumlage — der andere Hebel
Vermieter können nach Modernisierungen (nicht bloßen Reparaturen) bis zu 8 % der Kosten jährlich auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Die Erhöhung darf dabei innerhalb von sechs Jahren maximal 3 Euro pro Quadratmeter betragen — bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro sogar nur 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB).
Ein neues Dach zählt als Instandhaltung — keine Umlage möglich. Eine neue Wärmedämmung oder ein Aufzug-Einbau zählt als Modernisierung — Umlage grundsätzlich möglich. Die Abgrenzung ist in der Praxis oft strittig.
Die häufigsten Fehler bei Mieterhöhungen
| Fehler des Vermieters | Folge |
|---|---|
| Kein Bezug zum Mietspiegel | Erhöhung formell unwirksam |
| Sperrfrist missachtet | Erhöhung unwirksam |
| Kappungsgrenze überschritten | Nur bis zur Grenze wirksam |
| Modernisierungskosten nicht aufgeschlüsselt | Umlage unwirksam |
Wann Sie sich Hilfe holen sollten
Bei einfachen Mietspiegelerhöhungen reicht oft ein Blick in den Mietspiegel. Aber wenn der Vermieter mit Gutachten argumentiert, eine Modernisierungsumlage geltend macht oder mit Kündigung droht — dann lohnt sich eine Beratung beim Mieterverein (ca. 60–90 Euro Jahresbeitrag) oder einem Fachanwalt.
Und für eine schnelle Ersteinschätzung: Fragen Sie MieterHelfer.
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