Schimmel in der Wohnung: Wer haftet + bis 100 % Mietminderung

Schwarze Flecken an der Wand — und jetzt?

Es fängt meistens harmlos an: ein paar dunkle Punkte in der Ecke hinter dem Schrank. Dann breitet es sich aus. Erst die Fensterdichtung im Schlafzimmer, dann die Decke im Bad. Schimmel in der Mietwohnung ist nicht nur eklig — er kann krank machen. Und genau deshalb sind Ihre Rechte als Mieter hier besonders stark.

Warum Schimmel ein Mietmangel ist

§ 536 BGB sagt: Die Wohnung muss sich in einem Zustand befinden, der eine normale Nutzung ermöglicht. Schimmelbefall schränkt diese Nutzung ein — gesundheitlich und praktisch. Gerichte erkennen Schimmel regelmäßig als erheblichen Mangel an, der zur Mietminderung berechtigt.

Das gilt unabhängig davon, ob der Schimmel durch bauliche Mängel entsteht oder durch das Nutzerverhalten. Entscheidend ist zunächst nur: Der Mangel existiert.

Die Streitfrage: Wer ist schuld?

Hier wird es in der Praxis fast immer kompliziert. Der Vermieter sagt: "Sie lüften falsch." Sie sagen: "Die Wände sind nicht gedämmt." Beide haben möglicherweise Recht — aber wer muss es beweisen?

Die Rechtsprechung ist hier klar: Der Vermieter muss zunächst beweisen, dass die Bausubstanz in Ordnung ist (BGH, Urteil vom 01.03.2000 — XII ZR 272/97). Erst wenn er das geschafft hat, dreht sich die Beweislast um — dann müssen Sie zeigen, dass Ihr Lüftungsverhalten angemessen war.

In der Praxis bedeutet das: Ohne Gutachten kommt der Vermieter selten weiter. Und ein Gutachten kostet Geld — das zunächst der Vermieter tragen muss, wenn er den Mangel bestreitet.

Wie viel Mietminderung bei Schimmel?

Die Höhe hängt vom Ausmaß ab. Einige Richtwerte aus der Rechtsprechung:

Situation	Minderung	Quelle
Schimmel in einem Raum, begrenzte Fläche	5–10 %	AG Hamburg, 22.04.2014
Mehrere Räume betroffen	15–20 %	LG Berlin, 15.10.2010 — 65 S 136/10
Großflächiger Befall, Gesundheitsgefährdung	20–50 %	LG Hannover, 26.09.2002 — 7 S 58/02
Wohnung praktisch unbewohnbar	80–100 %	LG Hamburg, 31.01.2008 — 307 S 130/07

Bezugsgröße ist immer die Bruttowarmmiete (Kaltmiete + Nebenkosten).

Schritt für Schritt: So gehen Sie vor

1. Dokumentieren Fotografieren Sie den Schimmelbefall mit Datum. Messen Sie die betroffene Fläche. Notieren Sie, wann Sie den Befall zum ersten Mal bemerkt haben und wie er sich entwickelt.

2. Mängelanzeige an den Vermieter Schriftlich, am besten per Einschreiben. Beschreiben Sie den Befall, fügen Sie Fotos bei, und setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung — bei Schimmel üblicherweise 2 bis 4 Wochen. Wichtig: Sie sind nach § 536c BGB verpflichtet, den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Wer monatelang wartet, riskiert Schadensersatzforderungen.

3. Frist abwarten Geben Sie dem Vermieter die Chance, den Mangel zu beseitigen. Viele Vermieter reagieren, sobald sie eine ordentliche Mängelanzeige erhalten.

4. Mietminderung geltend machen Verstreicht die Frist ohne Reaktion oder ohne Ergebnis, können Sie die Miete mindern. Am sichersten: Überweisen Sie den geminderten Betrag und vermerken Sie im Verwendungszweck "Mietminderung wegen Schimmelbefall seit [Datum]".

5. Bei Gesundheitsgefahr: Sofort handeln Wenn der Schimmel großflächig ist, schwarz aussieht oder Sie gesundheitliche Beschwerden haben (Atemwege, Allergien), sollten Sie nicht wochenlang auf eine Reaktion warten. In diesem Fall haben Sie ein Recht auf fristlose Kündigung (§ 569 Abs. 1 BGB), wenn der Vermieter trotz Mahnung nicht handelt.

Was Sie nicht tun sollten

• Einfach drüber streichen: Kosmetische Behandlung beseitigt den Schimmel nicht. Er kommt wieder, und Sie haben die Beweislage verschlechtert.
• Sofort mindern ohne Anzeige: Die Mängelanzeige ist Pflicht. Wer ohne Anzeige mindert, riskiert Mietrückstände.
• Zu viel mindern: Bei Unsicherheit lieber konservativ mindern und den Vorbehalt erklären. Ab zwei Monatsmieten Rückstand droht fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Schimmel und Gesundheit

Schimmelpilze setzen Sporen frei, die über die Atemluft aufgenommen werden. Bei längerer Exposition drohen:

• Atemwegserkrankungen und chronischer Husten
• Allergische Reaktionen (Rhinitis, Asthma)
• Kopfschmerzen und Müdigkeit
• Bei immungeschwächten Personen: schwere Infektionen

Wenn Sie gesundheitliche Symptome bemerken, die nach dem Auftreten des Schimmels begonnen haben, dokumentieren Sie das und gehen Sie zum Arzt. Ein ärztliches Attest stärkt Ihre Position erheblich — auch für eine mögliche Schadensersatzforderung.

Wann Sie sich Hilfe holen sollten

Beim örtlichen Mieterverein bekommen Sie für 60–90 Euro Jahresbeitrag unbegrenzte Beratung. Alternativ: Ein Fachanwalt für Mietrecht (Erstberatung 50–150 Euro). Bei großflächigem Befall kann auch ein unabhängiges Sachverständigengutachten sinnvoll sein — das kostet je nach Umfang 300–800 Euro, lohnt sich aber, wenn der Vermieter den Mangel bestreitet.

Und bevor Sie Geld ausgeben: Probieren Sie MieterHelfer aus.

Warum MieterHelfer bei Schimmel hilft

Sie beschreiben Ihre Situation — "Schimmel im Schlafzimmer seit drei Wochen, Vermieter reagiert nicht" — und bekommen sofort eine Einschätzung. MieterHelfer kennt die aktuelle Rechtsprechung, erklärt Ihre Optionen und sagt Ihnen, welche Minderungshöhe realistisch ist und welche Schritte als Nächstes kommen.

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