Untervermietung: Wann muss der Vermieter zustimmen? (BGH 2026)

Wohnung untervermieten — wann muss der Vermieter zustimmen?

Sie ziehen vorübergehend ins Ausland, fangen ein neues Studium an oder brauchen einfach Geld — und überlegen, einen Teil Ihrer Wohnung unterzuvermieten. Darf der Vermieter Nein sagen? Und was passiert, wenn Sie ohne Erlaubnis weitervermieten?

Ein neues BGH-Urteil aus Januar 2026 zieht eine klare Grenze.

Was der BGH entschieden hat (VIII ZR 228/23)

Der Fall: Ein Berliner Mieter zahlte seit 2009 rund 460 € Netto-Kaltmiete für eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Als er 2020 ins Ausland zog, vermietete er die Wohnung ohne Erlaubnis an zwei Untermieter weiter — für 962 € netto-kalt, insgesamt 1.100 € warm. Nach erfolgloser Abmahnung kündigte der Vermieter im Februar 2022.

Das Ergebnis: Der BGH bestätigte die Räumung. Wer mit der Untervermietung Gewinn machen will, hat kein „berechtigtes Interesse" nach § 553 BGB. Das Recht auf Untervermietung dient dazu, eigene Wohnkosten zu decken — nicht, daraus ein Geschäftsmodell zu machen.

Die zwei Regeln, die alles entscheiden

In Deutschland gibt es zwei verschiedene Paragraphen, die sich oft widersprechen:

§ 540 BGB — Gebrauchsüberlassung an Dritte: Die komplette Wohnung dürfen Sie nur mit Zustimmung des Vermieters weitervermieten. Sagt er Nein, dürfen Sie außerordentlich kündigen.

§ 553 BGB — Teilweise Untervermietung: Wenn Sie selbst in der Wohnung bleiben und nur einen Teil (z. B. ein Zimmer) untervermieten, muss der Vermieter zustimmen, sofern Sie ein berechtigtes Interesse haben.

Der Unterschied: Komplett wegziehen → Vermieter darf ablehnen. Ein Zimmer abgeben und selbst bleiben → Vermieter muss meist zustimmen.

5 Punkte, die Mieter kennen sollten

1. Was als „berechtigtes Interesse" gilt

Beispiele aus der Rechtsprechung: finanzielle Entlastung, neuer Lebenspartner, Mitbewohner-WG, vorübergehende Abwesenheit (Auslandssemester, Pflege eines Angehörigen). Das Interesse muss nach Vertragsabschluss entstanden sein.

2. Was kein berechtigtes Interesse ist

Reine Gewinnerzielung. Wenn die Untermiete deutlich über Ihren eigenen Kosten liegt, lehnt der Vermieter zu Recht ab — und das BGH-Urteil VIII ZR 228/23 bestätigt das jetzt höchstrichterlich.

3. Schriftlich anfragen — immer

Schreiben Sie dem Vermieter eine konkrete Anfrage: Wer zieht ein (Name), ab wann, welcher Teil der Wohnung, wie hoch ist die Untermiete? Ohne diese Angaben darf der Vermieter ablehnen.

4. Untermietzuschlag möglich

Ist dem Vermieter die Untervermietung nur gegen eine angemessene Mieterhöhung zuzumuten, kann er seine Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB), etwa wenn höhere Kosten oder stärkere Abnutzung entstehen. Genannt werden in der Praxis oft 20–25 € pro Person; entscheidend ist, dass der Zuschlag angemessen ist.

5. Ohne Erlaubnis = Kündigungsgrund

Wer ohne Zustimmung untervermietet, riskiert nach Abmahnung die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Im BGH-Fall waren die Untermieter zwei Jahre lang heimlich in der Wohnung — das reichte für die Räumung.

Was das für die Praxis bedeutet

• Sie wollen ein WG-Zimmer untervermieten? Schreiben Sie Ihrem Vermieter, nennen Sie Namen, Dauer und Mietpreis. Lehnt er ohne berechtigten Grund ab, können Sie die Zustimmung einfordern, notfalls gerichtlich. Ohne Erlaubnis unterzuvermieten bleibt riskant, weil es eine Kündigung nach sich ziehen kann. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, steht Ihnen außerdem ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist zu (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Sie ziehen vorübergehend weg? Behalten Sie ein Zimmer mit Ihren Sachen, dann gilt § 553 BGB (Teilüberlassung). Bei vollständigem Wegzug ist es § 540 BGB — Vermieter darf frei entscheiden.
• Sie wollen Gewinn machen? Nicht mehr drin. Untermiete darf grob Ihre anteiligen Kosten decken, aber keine Plattform für Renditen werden — egal ob über Airbnb oder klassische Untermiete.

Wichtig: Airbnb ist meistens verboten

Kurzzeitvermietung an Touristen ist juristisch fast immer eine gewerbliche Nutzung und braucht nicht nur die Vermieter-Erlaubnis, sondern in vielen Städten (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt) auch eine Zweckentfremdungsgenehmigung der Gemeinde. Ohne beides drohen Bußgelder bis 500.000 €.

Betrifft Sie diese Situation?

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