Vermieter in der Wohnung ohne Erlaubnis: Hausfriedensbruch?

"Das ist mein Haus" — wenn der Vermieter einfach reinkommt

Sie kommen nach Hause und merken: Jemand war in Ihrer Wohnung. Die Schuhe stehen anders, der Schlüssel des Vermieters lag auf dem Küchentisch. Oder schlimmer: Sie sind zu Hause, und der Vermieter steht plötzlich im Flur — ohne Ankündigung, ohne Ihre Zustimmung. "Ich wollte nur mal nach dem Rechten sehen", sagt er. Darf er das? Nein. Eindeutig nicht.

Ihre Wohnung ist unverletzlich

Das Grundgesetz schützt Ihre Wohnung — nicht die des Vermieters, sondern Ihre (Art. 13 Abs. 1 GG). Sobald Sie einen Mietvertrag unterschrieben haben, ist die Wohnung Ihr geschützter Bereich. Der Vermieter hat kein allgemeines Zutrittsrecht, auch wenn ihm das Gebäude gehört.

Wer Ihre Wohnung ohne Erlaubnis betritt, begeht Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) — eine Straftat, die mit Geldstrafe oder bis zu einem Jahr Freiheitsstrafe geahndet werden kann.

Wann darf der Vermieter rein?

Nur in Ausnahmefällen — und immer nur mit Ihrer Zustimmung:

Grund	Voraussetzung
Besichtigung mit Kaufinteressenten	Rechtzeitige Ankündigung (mindestens 3–4 Tage), konkreter Termin, Ihre Zustimmung
Besichtigung mit Nachmietern	Nur bei gekündigtem Mietvertrag, rechtzeitige Ankündigung
Handwerker / Reparaturen	Konkreter Anlass, Terminabsprache, Ihre Anwesenheit möglich
Verdacht auf Vertragsverletzung	Konkreter Verdacht (z. B. unerlaubte Untervermietung), keine allgemeine Kontrollbefugnis
Notfall	Akute Gefahr (Wasserrohrbruch, Feuer, Gasaustritt) — einziger Fall, in dem auch ohne Ihre Zustimmung betreten werden darf

Klauseln im Mietvertrag wie "Der Vermieter darf die Wohnung jederzeit besichtigen" sind unwirksam. Punkt.

Was tun, wenn es passiert?

1. Dokumentieren Notieren Sie Datum, Uhrzeit und was genau passiert ist. Wenn möglich: Fotos von Spuren des Zutritts (verschobene Gegenstände, offene Fenster, hinterlassener Schlüssel). Zeugen sind hilfreich, aber nicht zwingend nötig.

2. Schriftliche Abmahnung Fordern Sie den Vermieter schriftlich auf, das Betreten zu unterlassen. Per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung. Machen Sie klar: Bei Wiederholung behalten Sie sich rechtliche Schritte vor.

3. Schloss wechseln Ja, Sie dürfen das Schloss austauschen — solange Sie beim Auszug das alte wieder einbauen oder dem Vermieter einen Schlüssel aushändigen. Viele Mieter tun das, wenn der Vermieter einen Zweitschlüssel besitzt und diesen missbraucht.

4. Mietminderung Wiederholtes unerlaubtes Betreten kann eine Mietminderung rechtfertigen. Gerichte haben in solchen Fällen 5–20 % zugesprochen, je nach Schwere und Häufigkeit.

5. Strafanzeige Bei schwerwiegenden oder wiederholten Fällen: Sie können Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch erstatten (§ 123 StGB). Das ist kein übertriebener Schritt — es ist Ihr Recht.

6. Fristlose Kündigung Wenn der Vermieter trotz Abmahnung weiterhin Ihre Wohnung betritt, haben Sie das Recht zur fristlosen Kündigung (§ 543 BGB). Das betrifft besonders Fälle, in denen die Grenzüberschreitung systematisch oder einschüchternd ist.

Ein typischer Fall

Eine Mieterin in einer WG berichtet online: Ihr Vermieter, der im selben Haus wohnt, betritt regelmäßig die Wohnung, während sie bei der Arbeit ist. Er kontrolliert die Fenster, prüft die Küche, hinterlässt Zettel mit Anweisungen. Als sie ihn bittet aufzuhören, antwortet er: "Das ist mein Haus, ich kann reingehen, wann ich will."

Die Mieterin wendet sich an den Mieterverein. Der stellt klar: Der Vermieter begeht Hausfriedensbruch. Nach einer anwaltlichen Abmahnung hört es auf. Die Mieterin mindert die Miete um 10 % für den betroffenen Zeitraum — erfolgreich.

Besichtigungen: Wie oft und wie lange?

Auch bei berechtigten Besichtigungen gibt es Grenzen:

• Häufigkeit: Nicht öfter als nötig. Drei Besichtigungstermine pro Woche sind zu viel.
• Dauer: 30 bis 45 Minuten pro Besuch sind angemessen.
• Ankündigungsfrist: Mindestens 3 bis 4 Tage vorher, bei berufstätigen Mietern unter der Woche eher mehr.
• Zeitpunkt: Werktags zwischen 10 und 18 Uhr. Nicht sonntags, nicht abends.

Sie müssen nicht jeden vorgeschlagenen Termin akzeptieren — aber Sie müssen grundsätzlich kooperieren, wenn ein berechtigter Grund vorliegt.

Wann Sie Hilfe holen sollten

Wenn der Vermieter Ihre Grenzen wiederholt überschreitet, ist ein Gespräch allein oft nicht genug. Der Mieterverein kann eine formale Abmahnung aufsetzen. Ein Anwalt kann die Rechtslage einschätzen und nötigenfalls ein einstweiliges Verfügungsverfahren einleiten.

Und als ersten Schritt: Fragen Sie MieterHelfer.

Warum MieterHelfer bei Zutrittsstreitigkeiten hilft

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Kein Anwaltsersatz — aber der richtige erste Schritt, wenn Ihre Privatsphäre verletzt wird.