Mietpreisbremse 2026: Gilt sie bei Ihnen? Rechner, Rüge & Rückforderung

Neue Wohnung gefunden — und die Miete ist verdächtig hoch

Sie unterschreiben den Mietvertrag, weil die Wohnung passt. Der Preis? "Ist halt der Markt." Was viele nicht wissen: In den meisten deutschen Großstädten darf der Vermieter bei Neuvermietung nicht beliebig viel verlangen. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wer zu viel zahlt, kann das Geld zurückfordern — rückwirkend bis zum Mietbeginn.

Was die Mietpreisbremse regelt

§ 556d BGB setzt die Obergrenze: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ortsübliche Vergleichsmiete ist das, was für vergleichbare Wohnungen (Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr) in der Gemeinde üblicherweise gezahlt wird. Die wichtigste Quelle dafür ist der Mietspiegel Ihrer Stadt.

Rechenbeispiel: Der Mietspiegel sagt 9,50 Euro/m² für Ihre Wohnung. Erlaubt sind dann maximal 10,45 Euro/m² (9,50 + 10 %). Bei 70 m² bedeutet das eine Höchstmiete von 731,50 Euro kalt. Zahlen Sie 850 Euro, sind 118,50 Euro pro Monat zu viel.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall. Jedes Bundesland muss per Verordnung festlegen, welche Gemeinden einen "angespannten Wohnungsmarkt" haben. Stand 2026 haben 14 von 16 Bundesländern solche Verordnungen erlassen. Nur Saarland und Sachsen-Anhalt haben bisher keine.

Insgesamt sind über 800 Gemeinden in Deutschland erfasst, darunter alle großen Städte: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Dresden und viele mehr.

Bayern hat die Liste zuletzt auf 285 Gemeinden erweitert (Januar 2026). Ob Ihre Stadt dabei ist, erfahren Sie auf der Website Ihres Bundeslandes oder beim örtlichen Mieterverein.

Verlängerung bis 2029

Die Mietpreisbremse war ursprünglich als befristetes Instrument gedacht. 2015 eingeführt, 2020 erstmals verlängert, wurde sie im Juni 2025 ein zweites Mal verlängert — diesmal bis zum 31. Dezember 2029. Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsmäßigkeit der Regelung Anfang 2026 erneut bestätigt (BVerfG, Beschluss vom 08.01.2026, 1 BvR 183/25).

Drei Ausnahmen, die Sie kennen müssen

Die Mietpreisbremse greift nicht in jedem Fall. § 556f BGB nennt zwei wichtige Ausnahmen, § 556e eine dritte:

1. Neubau (Erstbezug nach dem 01.10.2014) Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind komplett ausgenommen. Der Gedanke: Wer baut, soll nicht bestraft werden.

2. Umfassende Modernisierung Wenn die Wohnung vor der Neuvermietung so umfassend modernisiert wurde, dass sie im Wesentlichen einem Neubau entspricht, gilt die Bremse ebenfalls nicht. Die Kosten der Modernisierung müssen dafür ungefähr ein Drittel der Neubaukosten erreichen. Eine neue Küche oder ein renoviertes Bad allein reichen nicht.

3. Vormiete (§ 556e BGB) Hat der Vormieter bereits mehr gezahlt als die Mietpreisbremse erlaubt, darf der Vermieter diese Höhe beibehalten. Die alte Miete wird quasi zum neuen Minimum.

Wie Sie Ihr Recht durchsetzen: Die Rüge

Sie vermuten, dass Ihre Miete über dem erlaubten Niveau liegt? Dann müssen Sie aktiv werden. Von alleine passiert nichts.

Schritt 1: Vergleichsmiete ermitteln. Nutzen Sie den qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt (oft kostenlos online verfügbar) oder fragen Sie beim Mieterverein nach. Notieren Sie sich die Vergleichsmiete für Ihre Wohnungskategorie.

Schritt 2: Höchstzulässige Miete berechnen. Vergleichsmiete × 1,10 = Maximum. Liegt Ihre tatsächliche Kaltmiete darüber, zahlen Sie zu viel.

Schritt 3: Rüge an den Vermieter schicken. Sie müssen den Vermieter schriftlich darauf hinweisen, dass die Miete die Mietpreisbremse überschreitet. Seit der Reform 2019 reicht eine einfache Rüge — Sie müssen keine komplizierte Berechnung beifügen.

Die Rüge sollte enthalten:

• Ihre Adresse und das Datum des Mietvertrags
• Die vereinbarte Kaltmiete
• Den Hinweis, dass die Miete die nach § 556d BGB zulässige Höhe überschreitet
• Die Aufforderung, die Miete auf das zulässige Niveau zu senken
• Den Vorbehalt, zu viel gezahlte Miete zurückzufordern

Per Einschreiben senden.

Schritt 4: Ab sofort weniger zahlen. Nach der Rüge schulden Sie nur noch die gesetzlich zulässige Miete. Sie dürfen die Zahlung entsprechend kürzen.

Geld zurückfordern — und zwar rückwirkend

Ein Punkt, den viele nicht kennen: Wenn Sie die Rüge innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn abschicken, können Sie die Überzahlung ab dem ersten Tag des Mietverhältnisses zurückverlangen (§ 556g Abs. 2 BGB).

Schicken Sie die Rüge erst nach 30 Monaten, können Sie nur ab dem Monat der Rüge zurückfordern.

Bei einer monatlichen Überzahlung von 150 Euro und einer Rüge nach 12 Monaten bedeutet das: 1.800 Euro zurück. Das lohnt sich.

Die allgemeine Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Warten Sie also nicht zu lange.

Häufige Fehler — und wie Sie sie vermeiden

Fehler	Was passiert
Keine Rüge geschickt	Kein Anspruch — weder auf Senkung noch auf Rückzahlung
Rüge erst nach 30 Monaten	Rückforderung nur ab Monat der Rüge, nicht rückwirkend
Warm- statt Kaltmiete verglichen	Mietpreisbremse gilt nur für die Nettokaltmiete
Neubau-Ausnahme übersehen	Wohnungen mit Erstbezug nach 01.10.2014 sind ausgenommen
Falschen Mietspiegel verwendet	Immer den aktuellen, qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt nutzen

Was der Vermieter Ihnen sagen muss

Seit 2020 hat der Vermieter eine vorvertragliche Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a BGB). Beruft er sich auf eine Ausnahme (Neubau, Modernisierung, Vormiete), muss er das unaufgefordert vor Vertragsschluss mitteilen. Tut er das nicht, kann er sich auf die Ausnahme für die ersten zwei Jahre nicht berufen.

Mietpreisbremse und Mieterhöhung — was ist der Unterschied?

Die Mietpreisbremse betrifft nur den Anfangspreis bei Neuvermietung. Für Mieterhöhungen während eines laufenden Mietverhältnisses gelten andere Regeln: die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt Erhöhungen auf maximal 20 % in drei Jahren (in angespannten Märkten: 15 %).

Beide Instrumente schützen Mieter — aber an unterschiedlichen Stellen. Mehr zur Mieterhöhung lesen Sie in unserem Artikel Mieterhöhung 2026: Kappungsgrenze, Mietpreisbremse & Widerspruch.

So hilft MieterHelfer

Sie sind unsicher, ob die Mietpreisbremse für Ihre Wohnung gilt? Oder wie hoch Ihre Miete maximal sein darf? Beschreiben Sie Ihre Situation — zum Beispiel "Ich zahle 12 Euro pro Quadratmeter in Leipzig, Baujahr 1975, 65 m². Ist das zu viel?". MieterHelfer prüft die Lage anhand der aktuellen Rechtslage und gibt Ihnen eine Einschätzung.

Kostenlos, ohne Registrierung. Kein Ersatz für einen Anwalt — aber der schnellste Weg herauszufinden, ob Sie zu viel zahlen.