Mietrechtsreform 2026: Was geplant ist und was heute noch gilt

Noch kein Gesetz: Wo das Verfahren steht

Wichtig vorab: Nichts von der geplanten Mietrechtsreform gilt bisher. Es handelt sich um einen Gesetzentwurf der Bundesregierung, den „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete" (BT-Drucksache 21/6807).

Der bisherige Ablauf:

• 29.04.2026: Beschluss im Bundeskabinett
• 12.06.2026: Stellungnahme des Bundesrates
• 09.07.2026: erste Lesung im Bundestag, Überweisung an den Rechtsausschuss
• 14.10.2026: öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss

Danach müssten Bundestag und Bundesrat noch abschließend beraten, erst dann könnte das Gesetz verkündet werden. Änderungen sind gut möglich. Alle Zahlen in diesem Artikel stammen aus dem Entwurf und können sich noch ändern.

Indexmiete: Bremse bei hoher Inflation

Heute: Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex in voller Höhe (§ 557b BGB). Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).

Geplant (neuer § 557b Abs. 4 BGB): Steigt der Index innerhalb eines Jahres um mehr als 3 Prozent, soll die Hälfte des darüber liegenden Anteils nicht berücksichtigt werden. Die Begründung nennt ein Beispiel: Bei 5 Prozent Inflation wären nur 4 Prozent Mieterhöhung möglich. Die Regel soll nur in Gebieten gelten, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt, jeweils für höchstens fünf Jahre.

Möblierte Wohnungen: Obergrenze und Auskunftspflicht

Heute: In den per Verordnung bestimmten Gebieten gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Wie hoch ein Möblierungszuschlag sein darf, regelt das Gesetz aber nicht, und er muss im Vertrag nicht gesondert ausgewiesen werden.

Geplant (§ 556d Abs. 1a, § 556g Abs. 1b BGB):

• Angemessen soll ein Zuschlag von monatlich höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel bei Vertragsschluss sein.
• Bei voll ausgestatteten Wohnungen soll ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Wohnung als angemessen vermutet werden.
• Der Vermieter soll die Höhe des Zuschlags vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen müssen. Tut er das nicht rechtzeitig, soll die Wohnung für die Mietpreisbremse als unmöbliert gelten, und zwar bis zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft.

Wohnen auf Zeit: feste Höchstdauer

Heute: Wohnraum, der „nur zum vorübergehenden Gebrauch" vermietet ist, ist von der Mietpreisbremse und vom Kündigungsschutz ausgenommen (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine feste zeitliche Grenze gibt es nicht.

Geplant: Die Ausnahme soll nur noch gelten, wenn die Wohnung für einen besonderen vorübergehenden Bedarf für bis zu sechs Monate gemietet wird. Ergibt sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf, soll eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich sein. Laut Entwurf soll die neue Regel nur für Verträge gelten, die nach Inkrafttreten geschlossen werden.

Mietschulden: Schonfrist auch bei ordentlicher Kündigung

Heute: Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand kann unwirksam werden, wenn die Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig bezahlt sind oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Für die oft zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung gilt das nicht. Sie kann trotz Nachzahlung wirksam bleiben.

Geplant (neuer § 573 Abs. 4 BGB): Die Schonfrist soll auch eine ordentliche Kündigung wegen Rückständen bei Miete oder Kaution unwirksam machen können. Das soll pro Mietverhältnis nur einmal möglich sein. Stützt der Vermieter die Kündigung zusätzlich auf andere Gründe, die für sich allein ausreichen, etwa dauernd unpünktliche Zahlung, bliebe sie wirksam. Laut Entwurf soll die Regel nur für Pflichtverletzungen nach Inkrafttreten gelten.

Modernisierung: vereinfachtes Verfahren bis 20.000 Euro

Heute: Bei Modernisierungskosten bis 10.000 Euro pro Wohnung kann der Vermieter die Mieterhöhung vereinfacht berechnen (§ 559c BGB). Dabei werden pauschal 30 Prozent für Instandhaltung abgezogen. Den Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB können Mieter in diesem Verfahren grundsätzlich nicht erheben.

Geplant: Die Grenze soll auf 20.000 Euro steigen. Das Verfahren mit weniger Schutz für Mieter könnte dann bei mehr Modernisierungen genutzt werden.

Übersicht: geplant / heute

Thema	Geplant (Entwurf)	Heute
Indexmiete	Über 3 % pro Jahr zählt nur die Hälfte, nur in per Verordnung bestimmten Gebieten	Volle Anpassung an den Index
Möblierungszuschlag	Max. 1 % des Zeitwerts monatlich, Auskunftspflicht	Keine gesetzliche Grenze, keine Ausweisungspflicht
Wohnen auf Zeit	Bis 6 Monate, Verlängerung bis 8 Monate	Keine feste Höchstdauer
Schonfrist	Auch bei ordentlicher Kündigung, einmal pro Mietverhältnis	Nur bei fristloser Kündigung
§ 559c BGB	Bis 20.000 Euro	Bis 10.000 Euro

Wann würde das gelten?

Laut Entwurf sollen die Regeln zu Wohnen auf Zeit und Möblierung am ersten Tag des vierten Monats nach Verkündung in Kraft treten, die übrigen am Tag nach der Verkündung. Ein Datum steht nicht fest. Bis dahin gilt allein das bisherige Recht.

Was Sie jetzt tun können

• Indexmiete: Prüfen Sie jede Erhöhung nach geltendem Recht. Sie muss in Textform kommen, die Indexänderung und den neuen Betrag nennen und wird erst ab dem übernächsten Monat fällig. Auf die geplante 3-Prozent-Grenze können Sie sich derzeit nicht berufen.
• Möblierte Wohnung: Auch heute kann die Mietpreisbremse greifen. Sie können vom Vermieter Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die zulässige Miete maßgeblich sind (§ 556g Abs. 3 BGB), und eine Überschreitung rügen. Mehr dazu in unserem Artikel Mietpreisbremse.
• Kündigung wegen Mietschulden: Nehmen Sie eine ordentliche Kündigung auch dann ernst, wenn Sie die Rückstände nachzahlen. Nach heutigem Recht kann sie wirksam bleiben. Holen Sie früh Rat beim Mieterverein oder einer Anwaltskanzlei ein.
• Modernisierungsankündigung: Für die Berechnung gilt derzeit die Grenze von 10.000 Euro.

Dieser Artikel gibt eine allgemeine Information und ist keine Rechtsberatung. Stand: 07.10.2026. Ob und in welcher Form die Reform beschlossen wird, ist offen.